WAS IST DAS GRUNDBUCH?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welches jede Person Einsicht nehmen kann und in das Grundstücke und die an ihnen bestehnden bücherlichen Rechte eingetragen werden. Es garantiert einen geordneten Liegenschaftsverkehr, dient als Modus für den Erweb bücherlicher Rechte und erfasst steuerlich relevante Vorgäng

Das Grund buch setzt sich aus

• Hauptbuch und
• Urkundensammlung

zusammen

Seit 2006 wird die Urkundensammlung als elektronisches Urkundenarchiv geführt. In der Urkundensammlung werden sämtliche Urkunden, die Grundlage einer Eintragung im Grundbuch waren, zur allgemeinen Einsicht bzw. Abfrage gespeichert (z.B. Kaufverträge, Standesurkunden, Dienstbarkeitsvereinbarungen, Pfandbestellungsurkunden, etc.). Die im Urkundenarchiv erfassten Dokumente gelten als Originale, soweit nichts Gegenteiliges bewiesen wird (Urkundenfiktion).

Notare sind – soweit technisch möglich – verpflichtet, Grundbuchsurkunden elektronisch einzubringen.

Zusätzlich zum Hauptbuch und der Urkundensammlung werden in der Grundstücksdatenbank die Hilfsverzeichnisse (Grundstücks-, Anschriften-, Personen- und Gruppenverzeichnisse) geführt. Diese Verzeichnisse sind nicht Bestandteil des Grundbuchs. Sie dienen der vereinfachten Auffindung von Grundbuchseinlagen, wenn zwar nicht die Einlagezahl, aber der Name des Eigentümers, die Adresse oder die Grundstücksnummer bekannt sind.

Welche Rechte und Lasten können im Grundbuch eingetragen werden?

Die eintragungsfähigen Rechte und Lasten, die Gegenstand der Grundbuchseintragung sein können, sind im Gesetz abschließend geregelt.

Die Eintragung im Grundbuch wirkt entweder konstitutiv, sodass das jeweilige Recht (z.B. Eigentum) erst mit der Einverleibung entsteht. Oder das bereits durch Parteienvereinbarung entstandene Recht (z.B. Wiederkaufsrecht) entfaltet aufgrund der Grundbuchseintragung eine dingliche Wirkung, kann also jedem Dritten entgegengehalten werden. In Fällen des außerbücherlichen Erwerbs (z.B. Ersitzung) hat die Eintragung schließlich bloß deklarativen Charakter.

Das österreichische Recht kennt folgende grundbuchsfähige Rechte und Lasten:

• Eigentum
• Pfandrecht
• Dienstbarkeiten
• Reallasten
• Ausgedinge
• Bestandrecht
• Wiederkaufsrecht
• Vorkaufsrecht
• Belastungs- und Veräußerungsverbot
• Baurecht

Eigentumsrecht

Unter Eigentum versteht das ABGB das Recht, mit der Substanz und den Nutzungen an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen. Grenzen dieser umfassenden Befugnis ergeben sich unter anderem aus dem Nachbarschaftsrecht, dem Recht der fideikommissarischen Substitution, dem Besitznachfolgerecht, den Regelungen über die Gütergemeinschaft, etc.

Voraussetzung für die Erlangung des Eigentums an einer Liegenschaft ist neben dem Titel (Erwerbsgrund), ein entsprechender Modus (Erwerbsart) und beim derivativen Erwerb das Recht des bücherlichen Vormanns. Titel zum Erwerb des Eigentums kann sein:

• ein zweiseitiges Rechtsgeschäft,
• letztwillige Verfügung (Abgabe einer Erbantrittserklärung),
• unmittelbar durch das Gesetz (z.B. gesetzliche Erbfolge, Ersitzung, Enteignung).

Bei Liegenschaften bildet – mit Ausnahme der außerbücherlichen Erwerbsarten – die Eintragung ins Grundbuch den notwendigen Modus.

Die im Grundbuch gebräuchlichen Erscheinungsformen des Eigentums sind:

• das Alleineigentum
• das Miteigentum (ideeller Anteil)
• das Wohnungseigentum nach dem WEG 2002
• das Stockwerkseigentum (real geteiltes Eigentum – kann nicht mehr neu begründet werden)

Mieteigentum

Grundsätzlich ist der Grundbuchskörper Gegenstand des einheitlichen Rechtsverkehrs, weshalb bücherliche Rechte und Lasten nur am ganzen Grundbuchskörper einverleibt werden können. An realen Teilen einer Einlage sollen keine unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse bestehen. Soll an realen Liegenschaftsanteilen das Eigentum begründet werden, bedarf es der Abschreibung des jeweiligen Teils und der Zuschreibung desselben zu einem anderen Grundbuchskörper bzw. der Eröffnung einer neuen Einlage.

Das Rechtsinstitut des Miteigentums durchbricht allerdings den Grundsatz der einheitlichen Behandlung des Grundbuchskörpers insofern, als an einem Grundbuchskörper unterschiedliche Eigentumsverhältnisse bestehen können. Geteilt ist hier freilich nicht die Liegenschaft an sich, sondern nur das Recht. Jeder Miteigentümer hat das Vollrecht an seinem ideellen Anteil. Dieser ist Gegenstand des Rechtsverkehrs und kann gesondert verkauft und belastet werden.

Wohnungseigentum

Eine weitere Sonderform des Eigentumsrechts ist das im WEG 2002 normierte Wohnungseigentum. Es ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Wohnungseigentum kann zugunsten:

• einer einzelnen juristischen oder natürlichen Person oder
• einer aus maximal zwei natürlichen Personen bestehenden Eigentümerpartnerschaft begründet werden.

Durch das gemeinsame Wohnungseigentum der Partner werden ihre Anteile am Mindestanteil verbunden, was zur Folge hat, dass sie nur gemeinsam beschränkt, belastet oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden dürfen. Jeder der Partner darf seinen Anteil am Mindestanteil nur mit Zustimmung des anderen Partners verkaufen. Verstirbt ein Partner geht der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum von Gesetzes wegen unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners über.

Der Erwerb des Wohnungseigentums erfolgt durch die Einverleibung in das Grundbuch. Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil der Liegenschaft einzutragen. Der Mindestanteil entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts, der im Wohnungseigentum stehenden Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit, zum Nutzwert aller Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten der Liegenschaft. Unter Nutzwert ist eine Maßzahl zu verstehen, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften.

Die Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch setzt voraus, dass

• eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag) oder eine gerichtliche Entscheidung,
• die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines Ziviltechnikers oder eines Sachverständigen über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten,
• ein Nutzwertgutachten oder die rechtskräftige Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung und
• ein Plan der Baulichkeit

vorliegt.

Wohnungseigentumstaugliche Objekte sind:

• Wohnungen (das ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen – dazu zählen etwa auch Reihenhäuser)
• sonstige selbstständige Räumlichkeiten (soweit ihnen die Verkehrsauffassung Selbstständigkeit und erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zuerkennt – etwa Geschäftsräume)
• Autoabstellplätze (soweit es sich um eine durch Bodenmarkierung deutlich abgegrenzte Boden- oder Stellfläche handelt, die ausschließlich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit auch tatsächlich geeignet ist)

Von den oben angeführten Wohnungseigentumsobjekten ist das Zubehör-Wohnungseigentum abzugrenzen. Man versteht darunter das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist. Außerdem bedarf es einer entsprechenden Widmung.

An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum nicht begründet werden. Sie dienen vielmehr der allgemeinen Benützung oder deren Zweckbestimmung steht einer ausschließlichen Benützung entgegen. Beispiele für zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft sind Vorplatz, Stiegenhaus, Gangbereiche, Dach, Fassade oder tragende Mauern des Hauses. Sämtliche Wohnungseigentümer können schriftlich eine Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft treffen und auf diese Weise allgemeine Teile kraft Widmung schaffen, z.B. Veranstaltungsräume, Spielplatz, etc.

Pfandrecht

Das Pfandrecht ist das gegen jedermann wirkende Recht des Gläubigers, sich bei Nichterfüllung der gesicherten Forderung aus einer (fremden) Sache vorzugsweise zu befriedigen. Pfandrechte können sich sowohl auf bewegliche als auch auf unbewegliche Sachen beziehen. Bei beweglichen Sachen spricht man von Faustpfand, bei Liegenschaften von Grundpfand bzw. Hypothek.

Wegen des Eintragungsgrundsatzes entsteht das Pfandrecht (Ausnahme: gesetzliches Pfandrecht) an Liegenschaften erst mit der Einverleibung im Grundbuch und bleibt bis zur Einverleibung der Löschung formell (als forderungsentkleidete Eigentümerhypothek) bestehen, selbst wenn die dem Pfandrecht zugrunde liegende Verbindlichkeit bereits erfüllt ist.

Gegenstand der Pfandrechtseintragung kann sein:

• Liegenschaften
• ideelle Anteile (bei verschiedenen Miteigentümern)
• bücherliche Rechte, z.B. Pfandrecht (=Afterpfand), Baurecht, Fruchtgenussrecht, Wohnungsrecht

Nach der Art der Haftung unterscheidet man zwischen dem Personalschuldner, der persönlich für die gesicherte Forderung haftet, und dem Realschuldner, den eine reine Sachhaftung mit der Liegenschaft trifft. Zahlt der Schuldner seine Verbindlichkeit nicht, kommt es zur Verwertung des Pfandgegenstandes. Nach dem Rangprinzip erfolgt die Befriedigung der Gläubiger nach der Zeitfolge des Pfandrechtserwerbs. Derjenige Pfandgläubiger, der den besseren Rang hat, bekommt zuerst seine Forderung, der Nachstehende bekommt den Resterlös (wer zuerst kommt, mahlt zuerst).

Das Prinzip der ungeteilten Pfandhaftung bestimmt, dass die gesamte Hypothek für jeden Teil der Forderung bis zu ihrer vollständigen Tilgung haftet. Dies gilt selbst bei Begründung von Miteigentum oder einer nachträglichen Teilung der Liegenschaft.

Ist ein Pfandrecht auf mehreren Liegenschaften grundbücherlich sichergestellt, so spricht man von einem Simultanpfandrecht. Jede Sache haftet dabei ungeteilt (solidarisch) für dieselbe Forderung. Der Haftungsfonds des Gläubigers vergrößert sich dementsprechend. Der Gläubiger kann frei wählen, aus welchen Objekten er sich bei Nichtbezahlung seiner Forderung befriedigen will. Er erhält freilich insgesamt aus allen Liegenschaften nur einmal den Höchstbetrag.

Eine Identität der Eigentümer der simultan haftenden Pfänder ist bei einem Simultanpfandrecht nicht erforderlich.

Die Simultanhaftung wird im Grundbuch dadurch erkennbar, dass eine Anmerkung bei der Haupteinlage auf die Nebeneinlagen und bei jeder Nebeneinlage auf die Haupteinlage hinweist.

Dienstbarkeiten (Servituten)

Dienstbarkeiten sind dingliche Nutzungsrechte an einer (fremden) Liegenschaft, die den Eigentümer des dienenden Grundstücks zu einer Duldung oder Unterlassung, nicht aber zu einem positiven Tun verpflichten.

Die Dienstbarkeiten gliedern sich in:

• Grunddienstbarkeiten (Berechtigter ist der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks) und
• persönliche Dienstbarkeiten (zugunsten einer bestimmten Person).

Sie entstehen grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch, genauer mit der Einverleibung im Lastenblatt der dienenden Liegenschaft (Eintragungsgrundsatz). Bei Grunddienstbarkeiten ist zusätzlich die Ersichtlichmachung im Gutsbestandsblatt der herrschenden Liegenschaft vorgesehen. Diese hat jedoch bloß deklarative Wirkung und dient lediglich der Evidenz. Bei Offenkundigkeit können Dienstbarkeiten auch ohne grundbücherliche Einverleibung begründet werden. In der Praxis von besonderer Bedeutung ist dabei die außerbücherliche Erwerbsform der Ersitzung. Außerdem können Dienstbarkeiten mir rein obligatorischer Wirkung vereinbart werden (dann fehlt es an der dinglichen Wirkung).

Die Dienstbarkeit belastet aufgrund des Spezialitätsprinzips stets den gesamten Grundbuchskörper. Eine räumliche Beschränkung kann zwar vertraglich vereinbart werden, das ändert aber nichts daran, dass die Dienstbarkeit selbst auf der ganzen EZ einzuverleiben ist. Der Inhalt und Umfang des einzutragenden Rechts muss immer möglichst bestimmt angegeben werden (z.B. durch genaue Beschreibung oder Vorlage eines Plans in dem das Recht genau eingezeichnet ist).

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten stehen dem Eigentümer einer Liegenschaft zu und sind unlösbar mit dem herrschenden Gut verbunden. Als dienendes Gut wird die Liegenschaft bezeichnet, die mit der Dienstbarkeit belastet ist, als das herrschende Gut die Liegenschaft, deren Eigentümer zur Ausübung der eingeräumten Servitut berechtigt ist.

Grunddienstbarkeiten bleiben auch bei Veräußerung oder Tod aufrecht. Eine in einverleibungsfähiger Form errichtete Löschungserklärung des Berechtigten kann sie nur aus dem Grundbuch löschen.

Je nachdem ob das herrschende Grundstück zur Landwirtschaft bestimmt ist oder nicht, können Dienstbarkeiten der Gruppe der Feld- oder Hausservituten zugewiesen werden.

Bezüglich der inhaltlichen Ausgestaltung einer Grunddienstbarkeit, kommen alle Beschränkungen des Eigentums an einer dienenden Liegenschaft in Frage, die zugleich der vorteilhafteren oder bequemeren Nutzung einer herrschenden Liegenschaft dienen (Geh- und Fahrtrechte, Weiderechte, Recht auf Holzbringung, Leitungsrechte, etc.)

Persönliche Dienstbarkeiten

Persönliche Dienstbarkeiten kommen einer bestimmten Person zu. Im Zweifel erlischt das Recht mit dem Tod des Berechtigten, und eine Löschung im Grundbuch kann unter Vorlage einer amtlichen Sterbeurkunde als gegenstandlos erfolgen.

Bei persönlichen Dienstbarkeiten unterscheidet man zwischen:

• Gebrauchsrecht; der Berechtigte ist befugt, eine fremde Sache, ohne Verletzung der Substanz, bloß für seine eigenen Bedürfnisse zu nützen (z.B. Gebrauchsrecht an einer Garage oder am Garten, etc.)
• Wohnungsgebrauchsrecht; der Berechtigte hat das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinen Bedürfnisse zu gebrauchen.
• Fruchtgenussrecht; die Fruchtnießung ist das dingliche Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz, ohne Einschränkungen selbst zu benützen. Dies umfasst auch das Recht auf Vermietung und Verpachtung. Der Fruchtnießer hat Anspruch auf die Erträgnisse.

Reallast und Ausgedinge

Unter Reallasten sind dingliche Belastungen einer Liegenschaft mit der persönlichen Haftung des jeweiligen Grundeigentümers für positive – meist wiederkehrende – Leistungen für die Dauer seines Eigentumsrechtes zu verstehen. Derartige Leistungen können in Geld, Naturalien oder in der Erbringung von Arbeitsleistungen bestehen (z.B. Geld- oder Leibrenten, Bauzins, Bezug von Strom oder Wasser, etc.). Die Leistungen müssen aber in einem gewissen Zusammenhang mit der Liegenschaft und deren Nutzung stehen. Reallasten haben in der Regel (aber nicht zwingend) einen gewissen Versorgungscharakter, dienen also der laufenden Versorgung des jeweiligen Berechtigten.

Als Berechtigte kommen natürliche oder juristische Personen (Personalreallast) sowie die jeweiligen Eigentümer anderer Liegenschaften in Frage (Prädialreallast).

Wenn der Eigentümer seine Leistungspflicht nicht erfüllt, kann der Reallastberechtigte zur Befriedigung seines Anspruches Exekution in die haftende Liegenschaft führen. Der Liegenschaftseigentümer haftet zum einen als Realschuldner für sämtliche Leistungen (sogar für dreijährige Rückstände vor dem Erwerb der Liegenschaft), zum anderen als Personalschuldner für jene Leistungen, die während seiner Zeit als Liegenschaftseigentümer fällig geworden sind.

Eine Reallast entsteht mit der Eintragung im Lastenblatt und kann auch auf einen ideellen Anteil eingetragen werden. Die Eintragung einer Wertsicherung für Reallasten ist ebenfalls zulässig.

Das Ausgedinge stellt eine Mischform aus persönlicher Dienstbarkeit, Reallast und bloßen Forderungsrechten dar. Es gewährt zumeist das Recht auf Wohnung, Unterhalt und Fürsorge zum Zweck der Versorgung des früheren Eigentümers. Das Ausgedinge kann wie eine persönliche Dienstbarkeit mit der Sterbeurkunde gelöscht werden – allerdings erst nach Ablauf von drei Jahren (aufgrund der Haftung für dreijährige Rückstände).

Bestandrecht

Das Bestandrecht ist das Recht, eine unverbrauchbare Sache auf gewisse Zeit gegen Entgelt gebrauchen zu dürfen. Es kann einverleibt oder auch vorgemerkt werden. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird das Bestandrecht allerdings nicht zu einem dinglichen Recht. Es bleibt ein obligatorisches Rechtsverhältnis. Die Wirkung der Eintragung besteht darin, dass:

• ein neuer Eigentümer der Liegenschaft das Mietrecht auch außerhalb des MRG gegen sich gelten lassen muss, also wegen des Eigentumswechsels kein besonderes Kündigungsrecht erhält (im Anwendungsbereich des MRG genießt der Bestandnehmer ohnehin Drittschutz) und
• das Bestandrecht bei einer Versteigerung der Liegenschaft wie eine Dienstbarkeit zu behandeln ist; d.h. das Bestandrecht ist vom Ersteher zu übernehmen, wenn es vorrangig ist, oder als nachrangiges Bestandrecht Deckung im Meistbot findet. Wenn das Bestandrecht nicht zu übernehmen ist, wird aus dem Gebrauchsrecht des Bestandnehmers ein Entschädigungsanspruch auf den exekutiven Verwertungserlös.

Die Rechtsprechung lässt die Eintragung des Bestandverhältnisses grundsätzlich nur dann zu, wenn dieses auf bestimmte bzw. bestimmbare Dauer abgeschlossen ist.

Ein Bestandrecht wird stets auf den ganzen Grundbuchskörper eingetragen, kann aber durch entsprechende Vereinbarung inhaltlich auf einzelne Bestandteile einer Liegenschaft eingeschränkt werden. Die Einverleibung auf ideellen Liegenschaftsanteilen ist – abgesehen vom Wohnungseigentum – nicht möglich. Die Löschung eines verbüchterten Bestandrechts erfolgt durch Vorlage einer grundbuchsfähigen Löschungserklärung.

Wiederkaufsrecht

Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer im Kaufvertrag oder auch nachträglich eingeräumte Recht, die veräußerte Liegenschaft zu einem bestimmten Preis wieder einzulösen.

Als höchstpersönliches Recht entsteht das Wiederkaufsrecht schon durch vertragliche Vereinbarung. Durch die Eintragung im Grundbuch erhält es aber dingliche Wirkung. Die Eintragung ist nur auf dem ganzen Grundbuchskörper zulässig, eine rein inhaltliche Einschränkung auf ein bestimmtes Grundstück oder auf einen Grundstücksteil ist möglich.

Das im Grundbuch eingetragene Wiederkaufsrecht stellt kein Belastungs- und Veräußerungsverbot dar. In der exekutiven Verwertung bietet das Wiederverkaufsrecht nur geringen Schutz. Der Wiederkaufsberechtigte ist zwar von der Zwangsversteigerung zu verständigen und kann sein Recht innerhalb eines Monats ausüben. Die Exekution wird jedoch dann gegen ihn (als neuen Eigentümer) fortgesetzt.

Das Wiederkaufsrecht wird vom Berechtigten durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung, die Liegenschaft zurückkaufen zu wollen, ausgeübt. Es ist ein höchstpersönliches, unübertragbares, unpfändbares und unvererbliches Recht. Es ist auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt. Im Fall des Ablebens des Berechtigten kann das Wiederkaufsrecht durch Vorlage einer Sterbeurkunde gelöscht werden. Ansonsten bedarf es einer Löschungserklärung.

Vorkaufsrecht

Beim Vorkaufsrecht handelt es sich um das Recht zum bevorzugten Erwerb einer Liegenschaft für den Fall, dass der Eigentümer diese veräußern will. Es kann durch Vertrag, letztwillige Verfügung oder kraft Gesetzes eingeräumt werden. Dingliche Wirkung erlangt es erst durch die Eintragung im Grundbuch. Das Vorkaufsrecht ist weder vererblich noch übertragbar.

Das Vorkaufsrecht belastet stets den ganzen Grundbuchskörper. Eine inhaltliche Einschränkung auf Bestandteile der Liegenschaft ist zulässig.

Mangels abweichender vertraglicher Regelungen, löst nur der Verkauf der Liegenschaft, nicht jedoch andere Rechtsgeschäfte – wie etwa Schenkung, Tausch, Erwerb von Todes wegen – den Vorkaufsfall aus. Eine Erweiterung des Vorkaufsrechts auch auf anderen Veräußerungsarten setzt eine besondere Vereinbarung voraus. Diese Erweiterung wirkt Dritten gegenüber nur dann, wenn diese Tatsache im Grundbuch eingetragen ist.

Im Fall des Verkaufes ist der Eigentümer verpflichtet, die Liegenschaft zuerst dem Vorkaufsberechtigten zu den gleichen Bedingungen und unter Bekanntgabe aller relevanten Informationen (Gegenstand, Preis, Zahlungsmodalitäten, Nebenrechte- und pflichten, etc.) zum Kauf anzubieten. Der Vorkaufsberechtigte hat dann 30 Tage Zeit, das Angebot anzunehmen, wodurch ein Kaufvertrag mit dem Verpflichteten zustande kommt. Tut er dies nicht, erlischt sein Vorkaufsrecht. Kommt es zwar zu einem Eigentumsübergang, wird aber dadurch kein Vorkaufsfall ausgelöst (z.B. bei einer Schenkung), bleibt das Vorkaufsrecht bestehen.

Wird ein Vorkaufsfall ausgelöst und erwirbt in weiterer Folge der Dritte – mangels Interesse des Vorkaufsberechtigten – die Liegenschaft, bedarf es zur Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch eines grundbuchsfähigen Nachweises über den Wegfall des Vorkaufsrechts. Im Grundbuch kann ein Vorkaufsrecht mittels öffentlicher Urkunde, also:

• Löschungserklärung (Zustimmung des Vorkaufsberechtigten),
• auf Löschung lautendes Urteil, oder
• notarielle Beurkundung über die Verständigung und Nichteinlösung,

gelöscht werden.

Belastungs- und/oder Veräußerungsverbot

Es gibt gesetzliche, richterliche und vertragliche Belastungs- und/oder Veräußerungsverbote.

Während das Veräußerungsverbot einer Übertragung der Liegenschaft entgegensteht (auch bei Schenkung oder Tausch), verbietet das Belastungsverbot die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrechten (nicht jedoch die Vermietung oder Verpachtung). Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot verhindert außerdem die Eintragung exekutiver Belastungen und Zwangsversteigerungen, außer wenn der Liegenschaftseigentümer und der Berechtigte nach dem Vollstreckungstitel solidarisch haften.

Ein rechtsgeschäftlich vereinbartes Belastungs- und Veräußerungsverbot wirkt nur gegenüber den Vertragsparteien, hat also eine rein obligatorische Wirkung. Eine verbotswidrige Belastung oder Veräußerung durch den Eigentümer ist Dritten gegenüber wirksam, kann aber Schadenersatzansprüche auslösen.

Absolute Wirkung entfaltet das Belastungs- und Veräußerungsverbot nur dann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Dies erfolgt im Lastenblatt durch Einverleibung oder Vormerkung auf dem ganzen Grundbuchskörper (inhaltliche Einschränkungen sind wiederum erlaubt). Im Eigentumsblatt wird es zusätzlich ersichtlich gemacht. Die Grundbucheintragung ist nur bei einem bestimmten Angehörigkeitsverhältnis zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten zulässig, und zwar zwischen:

• Ehegatten,
• eingetragenen Partnern,
• (Groß-)Eltern und (Enkel-)Kindern,
• Eltern und Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern,
• Eltern und Stiefkindern.

Im Grundbuchsgesuch um Eintragung eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes muss immer die entsprechende Standesurkunde (Geburts- und/oder Heiratsurkunde) als Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses vorgelegt oder diese Tatsache nach § 89b der Notariatsordnung beurkundet werden.

Möchte der Eigentümer seine Liegenschaft belasten oder veräußern, bedarf es der grundbuchsfähigen Zustimmung des Verbotsberechtigten.

Das Recht des Verbotsberechtigten ist höchstpersönlich, also unvererblich und unübertragbar. Es erlischt mit dessen Tod. Zudem bindet das Belastungs- und Veräußerungsverbot nur den ersten Eigentümer und geht nach seinem Tod nicht auf dessen Erben über. In diesen Fällen genügt zur Löschung eine Sterbeurkunde.

Baurecht

Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Die Eigentumsverhältnisse zwischen Grund und Boden auf der einen und dem Bauwerk auf der anderen Seite sind gespalten. Während das Grundstück im Eigentum des Baurechtsgebers verbleibt, steht das Bauwerk als Zugehör des Baurechts im Eigentum des Bauberechtigten. Der Liegenschaftseigentümer bleibt verfügungsberechtigt und kann sein Grundstück weiterhin veräußern, belasten oder vererben. Dem Baurechtsnehmer kommen die Rechte eines Fruchtnießers am Grundstück zu.

Der wirtschaftliche Zweck des Baurechts besteht in der langfristigen Nutzung von Liegenschaftsvermögen durch einen Bauberechtigten in jenen Fällen, in denen der Eigentümer nicht zur Veräußerung bereit ist.

Es entsteht durch die Eintragung im Lastenblatt der Stammliegenschaft, wobei dem Baurecht keine Pfand- und andere Belastungsrechte vorgehen dürfen, die auf Geldzahlungen gerichtet sind oder dem Zweck des Baurechts entgegenstehen (allenfalls Vorrangeinräumung). Zusätzlich ist eine eigene Baurechtseinlage zu eröffnen, in der alle Eintragungen gegen den Bauberechtigten zu vollziehen sind.

Neben der Grundbuchseintragung als sachenrechtlich notwendiger Modus, bedarf es eines gültigen Erwerbstitels. Ein Baurecht kann auf:

• einem Baurechtsvertrag,
• einer letztwilligen Anordnung,
• einer richterliche Entscheidung oder
• auf einer Enteignung

beruhen.

Das Baurecht belastet stets den ganzen Grundbuchskörper und kann nicht an einem Teil eines Grundbuchskörpers begründet werden. Eine Bestellung an realen Teilen oder ideellen Anteilen ist unzulässig (allenfalls Abschreibung).

Die Baurechtsdauer muss zwischen 10 und 100 Jahren liegen. Es kann unentgeltlich, gegen Erbringung einer einmaligen Leistung oder unter Vereinbarung eines wiederkehrenden Bauzinses eingeräumt werden. Der Bauzins wird als Reallast in der Baurechtseinlage sichergestellt. Wertsicherungsvereinbarungen sind zulässig.

Das Baurecht erlischt durch:

• Zeitablauf,
• Verwirkung (wenn der Bauzins für zwei aufeinanderfolgende Jahre rückständig bleibt),
• vor Ablauf der vereinbarten Dauer auch mit Zustimmung der Parteien und der dinglich Berechtigten.

Bei Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, der mangels anderer Vereinbarung den Bauberechtigten für ein Viertel des vorhandenen Bauwerts entschädigen muss. War das Baurecht mit einer Hypothek oder anderen dinglichen Rechten belastet, beziehen sich diese nunmehr auf die Entschädigungssumme (sogenannte Pfandrechtswandlung). Gesetzliche Pfandrechte, die auf dem Baurecht haften, gehen bei Beendigung des Baurechts auf das Grundstück über.

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