Kaufvertrag

Notar Huber 9 Notariat für Privatpersonen 9 Kaufvertrag

Entscheiden Sie sich für Immobilientransaktionen ohne Kopfzerbrechen! Unser Notariat bietet umfassende Dienstleistungen von rechtlicher Beratung bis zur treuhändigen Abwicklung von Kaufverträgen. Vermeiden Sie unliebsame Überraschungen und setzen Sie auf unsere Expertise.

Unsere Leistungen erstrecken sich über das gesamte Spektrum des Liegenschaftsrechts. Ob Dienstbarkeiten, Bauträgerprojekte oder Realteilungsverträge – wir sind Ihr verlässlicher Partner bei Immobilientransaktionen. Die Kaufentscheidung für eine Immobilie sollte gut durchdacht sein. Mit unserer Erfahrung optimieren wir Kaufvereinbarungen, klären steuerliche Aspekte und verhindern finanzielle Überraschungen.

UNSERE LEISTUNGEN IM ZUSAMMENHANG MIT IMMOBILIENTRANSAKTIONEN

Unser Gesamtpaket für Immobilientransaktionen umfasst die rechtliche, steuerliche und treuhändige Abwicklung von Kaufverträgen. Wir sorgen von Beginn an für klare, transparente und übersichtliche Verhältnisse, wenn es um Ihre Rechte an Immobilien geht, und bewahren Sie damit zuverlässig vor unliebsamen Überraschungen.

Unser Notariat unterstützt Sie in allen Belangen des Liegenschaftsrechts:

Einsichtnahme und Eintragungen in das Grundbuch
Erstellung von Vertragstexten und Verfassung von Grundbuchsurkunden
Beurkundung von Verträgen oder Beglaubigung der Unterschriften
Treuhändige Verwahrung des Kaufpreises
Abwicklung des Grunderwerb- und Immobilienertragsteuerverfahrens
Eintragung und Löschung von Pfandrechten, Vorkaufsrechten, Wiederkaufsrechten, Belastungs- und Veräußerungsverboten, Geh- und Fahrtrechten, und sonstigen bücherlichen Rechten
Beratung im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten, Bauträgerprojekten, Superädifikaten, Baurechten, Tauschverträgen und Realteilungsverträgen

Was ist bei einem Immobilienkauf zu beachten?

Wer eine Wohnung kauft, ein Haus baut oder eine Immobilie erwirbt, der trifft damit meist eine Entscheidung fürs Leben. Für sich und seine Familie. Für eine sichere Zukunft. Entscheidungen rund um Immobilien sollten daher gut überlegt, richtig geplant und professionell umgesetzt sein. Egal, ob es sich um die Abwicklung eines Kaufvertrages oder Verkaufes handelt.

Das Immobilienrecht zählt zu unseren Kernkompetenzen. Wir sind ihr Ansprechpartner für alle Fragen rund um Immobilientransaktionen und bieten Käufern und Verkäufern ein Immobilien-Gesamtpaket mit umfassender Beratung. Damit persönliche Lebensentscheidungen auf einem sicheren Fundament stehen.

Die Kaufentscheidung für eine Immobilie gehört gut durchdacht. Deshalb sollte man den Notar schon frühzeitig in einen Immobilienkauf einbeziehen. Mit unserer Erfahrung und Expertise sorgen wir für eine optimale Ausgestaltung der Kaufvereinbarung.

Der Notar übernimmt alle Aufgaben, die in Zusammenhang mit der Immobilientransaktion nötig sind. Dies reicht von der Einsicht und der Eintragung in das Grundbuch über die Erstellung des Vertragstextes und die Beglaubigung der Unterschriften auf dem Kaufvertrag bis zur treuhändigen Verwahrung des Kaufpreises. Zum Leistungsprofil des Notars gehören auch die Auskunft über die zu erwartenden Kosten und Steuern sowie Information und Beratung bei Parifizierungen und Parzellierungen. Dieses Beratungs- und Dienstleistungs-Gesamtpaket gibt die Sicherheit, auf die es bei Immobilientransaktionen ankommt.

Auch als Verkäufer profitiert man von der Kompetenz des Notars. Vor Eingehen einer vertraglichen Verpflichtung sollten wesentliche Punkte geklärt sein. Dazu zählt die sogenannte „Lastenfreistellung“, die in der Regel der Verkäufer übernehmen und bezahlen muss. Dabei handelt es sich um die Löschung von Belastungen, insbesondere von eingetragenen Pfandrechten, aus dem Grundbuch. Zu beachten sind auch die Effekte der Immobilienertragssteuer, die vom Verkäufer zu entrichten ist. Der Notar beurteilt daher vorab den Verkauf aus steuerlicher Sicht – und verhindert damit finanzielle Überraschungen. Fundierte Beratung durch den Notar gibt es auch zur Gewährleistungsverpflichtung, die man als Verkäufer gegenüber dem Käufer hat. Die Vertragserrichtungskosten sind in der Regel vom Käufer zu tragen. Umfassende Beratung vor dem Verkauf sichert eine erfolgreiche Verkaufstransaktion.

Käufer und Verkäufer profitieren bei Immobilientransaktionen von einem fairen Gesamtpaket sowie der sicheren Abwicklung über die Notartreuhandbank. Als unabhängiger und unparteiischer Vertragserrichter ist er verpflichtet, sowohl die Interessen der Verkäufer- als auch der Käuferseite zu berücksichtigen. Auch die steuerliche Gesamterledigung dank Selbstberechnung macht den Notar zum umfassenden Rechtsdienstleister in Immobilienfragen.

Wie funktioniert die Kaufvertragsabwicklung bei einem Notar?

Seit Generationen vertrauen die Bürger ihrem Notar, wenn es um die sichere Abwicklung von Liegenschaftsverträgen geht. Wir sorgen dafür, dass ihr Vertrag alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt und die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigt werden. Die Kaufvertragsabwicklung erfolgt dabei in mehreren Schritten:

1. Kostenlose Erstberatung: Im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung werden die zentralen Punkte einer Immobilientransaktion besprochen und die für die Vertragserstellung erforderlichen Daten aufgenommen:

Name, Geburtsdatum und Adresse von Käufer und Verkäufer
Daten zum Kaufobjekt
Kaufpreishöhe
geplanter Übergabezeitpunkt
Zahlungsmodalitäten
Gewährleistungszusagen
Art der Finanzierung
etc.

2. Erhebungen durch den Notar: Wir prüfen für Sie alle rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit der Kaufvertragsabwicklung. Dies umfasst die Überprüfung des Grundbuchsstandes, von Flächenwidmungen, Gefahrenzonenplänen, und sonstige Belastungen und Beschränkungen, die das Kaufobjekt betreffen. Die Verkäuferseite kontaktiert die Hausverwaltung bei Wohnungen, um wichtige Fragen zu klären, wie beispielsweise den Wohnungseigentumsvertrag, den Energieausweis, die Betriebskosten, die Rücklage, Sanierungsmaßnahmen, etc.

3. Vertragsentwurf: Wir bereiten einen Vertragsentwurf vor, der sämtlichen Vertragsparteien vorab zugesendet wird. So haben Käufer und Verkäufer die Möglichkeit, den Vertrag durchzusehen und Änderungswünsche bekanntzugeben.

4. Terminvereinbarung mit dem Notar: Nach Fertigstellung und Freigabe des Vertragsentwurfs vereinbaren die Parteien einen Termin beim Notar.

5. Notarieller Termin: Die Parteien treffen sich zum notariellen Termin bei uns in der Kanzlei oder online im Rahmen einer Videokonferenz. Der Notar bespricht den Vertrag mit den Parteien und erläutert die wichtigsten Klauseln. Er beantwortet eventuelle Fragen der Parteien und klärt allfällige Unklarheiten. Beim Besprechungs- und Unterfertigungstermin überprüft der Notar die Identität der Vertragsparteien.

6. Unterzeichnung des Vertrags: Die Parteien unterzeichnen den Vertrag vor dem Notar oder digital im Zuge der Videokonferenz.

7. Zahlung des Kaufpreises: Der Käufer überweist den Kaufpreis innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist auf das Treuhandkonto des Notars.

8. Weitere Schritte: Nach Unterfertigung des Kaufvertrages erfolgt die weitere Vertragsabwicklung durch den Notar:

Eintragung der Rangordnung im Grundbuch
Berechnung der Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer und Eintragungsgebühr und fristgerechte Überweisung an das zuständige Finanzamt
Lastenfreistellung im vereinbarten Umfang (Löschung von im Grundbuch eingetragenen Rechten, wie etwa Pfandrechte, Wohnungsgebrauchsrechte, etc.)
Eintragung des Pfandrechts für die finanzierende Bank
Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch
Überweisung des Restkaufpreises an den Verkäufer
Zusendung aller Vertragsunterlagen an die Parteien

Was versteht man unter der Anmerkung der Rangordnung?

Die Anmerkung der Rangordnung verfolgt den Zweck, den Abschluss und die Erfüllung schuldrechtlicher Vereinbarungen zu ermöglichen, ohne dass ein Vertragspartner das Risiko auf sich nehmen muss, in der Zeit bis zur grundbücherlichen Durchführung durch Änderungen im Grundbuchsstand – also etwa Doppelveräußerung oder Belastungen – einen rechtlichen bzw. wirtschaftlichen Nachteil zu erleiden. Die Anmerkung der Rangordnung dient dabei der vorläufigen Absicherung eines bestimmten Ranges für die spätere Eintragung, schafft aber nicht das Recht selbst.

Das Gesetz regelt vier unterschiedliche Fälle der AdRO: die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung einer Liegenschaft sowie für die beabsichtigte Abtretung oder Löschung einer Hypothekarforderung. In der Praxis sind jedoch nur die AdRO für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung relevant. Antragsberechtigt ist in den ersten beiden Fällen der bücherliche Eigentümer sowie der rechtskräftig eingeantwortete Erbe oder der Ersteher in der Zwangsversteigerung, in den letzten beiden Fällen der Hypothekargläubiger.

Der Rangordnungsbeschluss wird nur in einer einzigen Ausfertigung erteilt. Gerät diese in Verlust, kann keine weitere Ausfertigung hergestellt werden, der Rang geht somit verloren. Wird der Antrag auf Eintragung im Rang der AdRO nicht innerhalb einer Frist von einem Jahr gestellt, verliert sie ihre Wirksamkeit und wird von Amts wegen gelöscht. Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung erlaubt es dem Rechtserwerber binnen 14 Tagen nach Rechtskraft der Einverleibung um die Löschung der Zwischeneintragungen anzusuchen. Versäumt der Erwerber diese Frist, muss er die Zwischeneintragungen gegen sich gelten lassen. Zwischeneintragungen, die auch ohne Zustimmung hätten erwirkt werden können, werden allerdings nicht gelöscht (z.B. die Anmerkung der Teilungsklage).

Ein Belastungs- oder Veräußerungsverbot oder Vorkaufsrecht hindert die Anmerkung der Rangordnung nicht. Erst beim späteren Gesuch auf Einverleibung ist die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten bzw. Verbotsberechtigten nachzuweisen.

Neben der konventionellen Rangordnung sieht das Gesetz auch eine Namensrangordnung bzw. Treuhänderrangordnung für den Notar vor.

Beim An- und Verkauf von Immobilien fallen Grunderwerbsteuer, Immobilienertragssteuer und eine Grundbucheintragungsgebühr an.

GRUNDERWERBSSTEUER

Sowohl der entgeltliche Kauf als auch die unentgeltliche Schenkung und der Erwerb von Todes wegen (Erbschaft, Vermächtnis) einer Liegenschaft sind Erwerbsvorgänge, die der Grunderwerbsteuer (GrESt) unterliegen.

Grundsätzlich gibt es drei Steuersätze, nämlich 0,5 %, 2 % und 3,5 %. Welcher Steuersatz Anwendung findet, richtet sich nach verschiedenen Kriterien wie Entgeltlichkeit – Unentgeltlichkeit, nahes Verwandtschaftsverhältnis zwischen Vertragsparteien sowie Höhe der Bemessungsgrundlage. Bei Kaufverträgen zwischen fremden Personen beträgt der Steuersatz 3,5 % der Gegenleistung. Bei unentgeltlich oder teilentgeltlichen Immobilienübertragungen, wie es insbesondere innerhalb der Familie vorkommt, ist die Bemessungsgrundlage der sogenannte Grundstückswert, welcher sich einerseits nach dem bloßen Wert des Grundstückes und andererseits nach dem Wert des allenfalls darauf befindlichen Gebäudes richtet, wofür es eigene Bewertungsvorschriften gibt.

IMMOBILIENERTRAGSTEUER

Seit 2012 hat auch der Verkäufer bei entgeltlich Immobilienverkäufen eine Steuer zu entrichten, die sogenannte Immobilienertragssteuer. Es handelt sich dabei um eine Nachfolgesteuer der Spekulationssteuer, welche im Einkommensteuergesetz angesiedelt ist.

Der Steuersatz beträgt dabei 4,2 % des Verkaufspreises, wenn der Ankauf der Immobilie durch den Verkäufer vor dem 31. März 2002 erfolgte. Sollte der ursprüngliche Ankauf erst danach erfolgt sein, beträgt die Immobilienertragssteuer 30 % der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Sonderbestimmungen gibt es dabei bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden, in diesem Falle erhöht sich der Steuersatz von 4,2 % auf 18 %.

Es gibt jedoch auch Befreiungen, wenn die zu veräußernde Immobilie dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und in beiden Fällen auch der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Auch bei der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden gibt es grundsätzlich eine Befreiung. Weitere Befreiungen von der ImmoESt bestehen für Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge im Rahmen von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahren. Für die Steuerbefreiung beim Tausch von Grundstücken sind die besteuerungsrelevanten Bewertungsansätze der eingetauschten Grundstücke fortzuführen.

GRUNDBUCHEINTRAGUNGSGEBÜHR

Die Grundbuchseintragungsgebühr beträgt 1,1 % vom Verkehrswert der Immobilie, das ist im Regelfall beim Kaufvertrag der Kaufpreis, bei unentgeltlichen Immobilienübertragungen ist es der Verkehrswert, welcher jedoch nicht mit dem Grundstückswert ident ist, der bei der Grunderwerbsteuer heranzuziehen ist. Nach § 26a Gerichtsgebührengesetz sind bestimmte Erwerbsvorgänge begünstigt, bei welchen die Eintragungsgebühr nur 1,1% des dreifachen steuerlichen Einheitswertes der veräußerten Liegenschaft, maximal jedoch 30% des Wertes des einzutragenden Rechts beträgt. Hierunter fallen Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis, etwa die Übertragung an Ehegatten, Geschwister, Nichten und Neffen oder Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz.

Sämtliche vorangeführten Steuern und Gebühren werden vom Notar anlässlich der Liegenschaftsübertragung aufgrund der Angaben der Vertragsparteien berechnet und diesen zur Bezahlung vorgeschrieben. In weiterer Folge führt der Notar alle diese Steuern und Gebühren an das Finanzamt bzw. Grundbuchsgericht ab und sorgt somit für einen raschen Ablauf der Verbücherung, da seitens der Behörde im Regelfall kein Tätigwerden mehr notwendig ist.

Was muss ich bei der Versicherung der Immobilie beachten?

Der Erwerb eine Immobilie ist für viele Menschen die größte und wichtigste Investition ihres Lebens. Dabei ist unter anderem auch zu beachten, welche Versicherung für das Kaufobjekt besteht, da sich dann oft die Frage stellt, wie man aus einem Versicherungsvertrag herauskommt und wie die Kündigungsmöglichkeiten aussehen.

Beim Verkauf der versicherten Immobilie durch den Versicherungsnehmer tritt der Käufer grundsätzlich an dessen Stelle in den Versicherungsvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten. Der Erwerber kann jedoch den Versicherungsvertrag mit sofortiger Wirkung oder auf den Schluss der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt aber, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb vom Erwerber ausgeübt wird. Weiters ist zu beachten, dass die Veräußerung dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen ist.

Wird die Anzeige nämlich weder vom Erwerber noch vom Veräußerer unverzüglich erstattet, so ist der Versicherung von der Verpflichtung zur Leistung frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, indem die Anzeige dem Versicherer hätte zugehen müssen.

NOTARIELLE TREUHANDSCHAFT

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien geht es in der Regel um größere Geldsummen, die transferiert werden. Die direkte Zahlung des Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer ist u.a. mit folgendem Risiko behaftet: Viele Immobilien sind beim Verkauf mit einem Pfandrecht belastet. Dieses Pfandrecht möchte der Käufer in der Regel jedoch nicht mit übernehmen, sodass eine Löschung im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung unumgänglich ist. Um sicherzugehen, dass der Kaufpreis vorrangig zur Tilgung des Pfandrechtes verwendet wird, erscheint die Einschaltung eines Notars als Treuhänder für diese Abwicklung sinnvoll. Damit wird gewährleistet, dass der Kaufpreis vom Verkäufer nicht anderweitig verwendet wird.

Als zusätzliche Notwendigkeit einer Treuhandabwicklung ergibt sich aus der Praxis, dass nahezu jeder Immobilienkauf zumindest zum Teil von einer Bank finanziert wird. Dabei möchte sich die Bank mit einem Pfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird, absichern. Auch in diesem Fall bietet sich hier der Notar als Treuhänder an. Er verpflichtet sich auf Grundlage einer Treuhandvereinbarung sowohl gegenüber der Bank als auch gegenüber den Vertragsparteien zur treuhändigen Abwicklung des Kaufvertrages (Entgegennahme der Kaufpreissumme, Tilgung von Schulden, Lastenfreistellung, Eintragung des Pfandrechts der finanzierenden Bank, Einverleibung des Eigentumsrechts des Käufers, Auszahlung des Restkaufpreises an den Verkäufer).

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